똑부러진 전세 계약 & 미리 예방하는 전세 분쟁


본격적인 이사철을 맞아 전세 계약을 앞두고 골머리를 앓는 사람들이 많다. 전세 계약을 잘못해 보증금을 날리는 피해가 종종 발생하기 때문이다. 똑부러진 전세 계약과 집주인과의 분쟁에서 손해보지 않는 법 등을 알아본다. ■글/김근옥<부동산뱅크 기자>





“전세 보증금, 계약 만료 때 당연히 받는 것 아닌가요?” 다음 달 계약 만료를 앞둔 최현수(35세, 남)씨는 전세 보증금 5천만 원을 모두 돌려받을 수 없다는 청천벽력 같은 소리를 듣고 황당할 따름이다.

선순위 저당권자가 경매를 신청한 탓에 김씨는 저당권자가 가져가고 남은 2천만 원만 돌려받게 됐기 때문이다. 계약 만료 후 당연히 전세금을 돌려받을 줄 알았던 최씨는 미리 저당권을 확인하지 못하고 성급히 계약했던 자신이 원망스럽다.

내 ‘전세금’ 안전하게 지키기

등기부등본 펴보기

본격적인 이사철을 앞두고 최씨와 같이 전세금을 지키지 못하는 세입자들이 늘고 있다. 이런 경우를 대비해 임차인들은 계약 전 미리 대상 주택의 등기부등본을 살펴볼 필요가 있다.

등기부상 위험한 권리 관계인 (근)저당권, 가압류, 가처분, 가등기 등이 이미 설정돼 있다면 만에 하나라도 집이 경매로 넘어갔을 때 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문이다. 그러나 이미 설정된 권리의 채권 총액에 전세금을 더한 금액이 예상 경매가액(시세의 70~80%)보다 작을 경우 전세를 들어가더라도 큰 위험은 피할 수 있다.

대항력 갖추기

등기부상 아무 문제가 없다면 계약을 해도 좋지만, 계약 후 대항력과 확정일자를 모두 갖춰야 비로소 전세금을 지킬 수 있다. 이때, 대항력이란 주택을 인도받아 주민등록을 마치면 제3자에게 적법한 임차인임을 주장할 수 있는 효력을 말한다.

대항력은 주민등록을 마친 다음날 효력이 발생하며, 배우자나 자녀를 제외한 세대주(계약자)만 일시적으로 퇴거를 하더라도 권리는 유지된다. 이때, 잘못된 주소 표기로 세입자들이 대항력을 상실하는 경우가 많다. 그러므로 다세대ㆍ연립ㆍ아파트 등의 공동주택은 동ㆍ호수까지, 단독주택으로 보는 다가구 주택은 지번까지 정확히 기재해야 피해를 막을 수 있다.
 
확정일자 받아두기

대항력을 갖추는 것 이상으로 중요한 것은 바로 확정일자를 받는 것이다. 이는 경매가 진행될 때 경락인에게 우선 변제를 신청할 수 있는 권리로, 동사무소에서 전입 신고와 동시에 신청할 수 있다.



후에 집이 경매로 넘어가는 경우 확정일자를 받은 순서에 따라 배당금을 받을 수 있으므로 확정일자 순위는 매우 중요하다. 만약 전세금을 증액했다면 기존 확정일자는 그대로 두고, 증액된 부분만큼 다시 확정일자를 받아야 후순위로 밀리지 않는다는 점 염두에 두어야 한다.

그런데 확정일자만으로는 불안해하며 전세권 설정 등기를 신청하려는 사람을 종종 볼 수 있다. 하지만 이는 기우에 불과할 뿐 사실상 두 권리의 차이는 크게 없다. 확정일자를 받은 것만으로도 전세권 설정 등기를 한 것과 같은 순위 유지 효과를 얻을 수 있기 때문이다.

따라서 굳이 집주인의 동의와 비용이 필요한 전세권 설정 등기를 할 필요는 없다. 다만, 전세권 설정 등기를 했다면 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 강제 집행을 신청해 전세금을 바로 돌려받을 수 있다는 장점이 있다.

최우선 변제금액 알아두기

한편, 대항력과 확정일자를 모두 갖췄음에도 미리 설정된 권리 관계로 전세금을 보호받지 못할 수도 있다. 그러나 각 지역별 일정 금액 이하로 전세금을 설정한 소액임 차인이라면 다른 선순위 권리자보다 최우선으로 변제가 가능하다.

최우선 변제는 ▲수도권 4천만 원 ▲광역시(군ㆍ인천 제외) 3천5백만 원 ▲그 외 3천만 원 이하로 전세금을 설정 했을 때 ▲수도권 1,600만 원 ▲광역시(군, 인천 제외) 1,400만 원 ▲그 외 1천2백만 원을, 주택 가액의 1/2 범위 안에서 이뤄진다.

미등기 건물 임차인도 대지가 경매에 들어갔을 때 다른 채권자들보다 일정 금액을 우선 변제 받을 수 있다. 이 경우 배당 요구 종기일 전까지 반드시 배당 요구를 해야만 전세금을 돌려받을 수 있으니 주의해야 한다.

Q&A로 알아보는 전세 분쟁 해법

새 주인이 전세금 인상 요구

Q) 지난 1월 운 좋게 전세 가격이 낮은 곳으로 이사를 왔습니다. 가격이 낮은 탓에 도배며 수리 비용은 모두 저희가 부담했죠. 그런데 2월 초 집이 매도되면서 새로운 집 주인이 현 시세에 맞지 않다며 전세금을 올리겠다고 막무가내입니다. 아직 경황이 없어 주소 이전도 못한 상태입니다. 집 주인의 요구를 들어줘야 하나요?
 
A) 일단 전입 신고 후 대항력을 갖추는 게 우선이며, 집주인의 요구는 불법 청구이므로 들어줄 필요가 없습니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인의 경우 최소한 1년간은 처음 계약대로 살 권리가 있습니다. 또 경제 사정 등이 변한 경우라도 계약 후 1년이 지난 시점부터 1/20 범위 내에서 전세금 증액이 가능합니다.
 
세입자 없어 보증금 못받아

Q) 다음달 계약 만기를 앞두고 보증금에 대출을 보태 내집 마련의 꿈을 이루게 됐습니다. 그런데 집주인은 비싼 가격에 집을 내놓고는 임차인이 구해지지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 계약을 앞두고 큰일인데요. 방법이 없는지 궁금합니다.
 
A) 가장 좋은 방법은 계약 기간 만료 전까지 집주인과 적극적으로 임차인을 구하는 것입니다. 물론 법적인 방법을 통해 해결할 수 있지만 시간이 소요되는 데다 번거로운 일이 많기 때문에 집주인과 합의 후 해결을 보는 것이 좋습니다.

만약 집주인이 막무가내라면 먼저 내용증명을 보내고, 민사조정심판이나 보증금반환소송을 진행해야 합니다. 민사조정심판의 경우 일반 소송보다 비용이 저렴하고 시간도 적게 걸린다는 장점이 있습니다. 집주인이 조정안에 이의신청을 하게 된다면 보증금반환소송이 진행되며, 여기에서도 반환받지 못한다면 경매 신청을 할 수 있습니다.
 
누수 하자 수리 안해 줘

Q) 취업후 어렵게 모은 자금으로 반지하 전세로 들어가게 됐습니다. 그러나 습기가 차고, 물이 새는 등의 문제로 집주인에게 수리를 해줄 것을 요청했지만 묵묵부답입니다. 어떻게 해야 할까요?
 
A) 임차인의 과실없이 물이 새거나, 보일러의 고장, 건물 일부가 파손된 경우에는 당연히 집주인의 하자 보수 의무가 발생합니다. 만약 수리를 거절할 경우 수선 의무 불이행 책임을 물어 손해배상 청구, 전세금 인하 요청 또는 월세 지불을 거절할 수도 있습니다.

만약, 파손 정도가 심해 도저히 살 수 없을 경우에는 계약 기간에 관계없이 계약 해지도 가능하죠. 단, 세입자의 부주의로 문제가 생겼거나 특별한 비용을 들이지 않고도 세입자가 고칠 수 있는 부분이라면 집주인은 수선 의무를 가지지 않습니다. 또 계약 기간 동안 임차인이 수선 의무를 부담한다고 특약 사항이 있는 경우도 마찬가지 입니다.
 
계약 만료 보름 앞두고 전세금 인상 요구

Q) 집주인이 계약 만료 보름을 앞두고 보증금 1천만 원 인상을 요구해왔습니다. 보증금을 더 주지 않을 경우 집을 비워달라고 합니다. 큰돈을 당장 어디서 구해야 할지 막막하네요.
 
A) 걱정할 필요 없습니다. 집주인이 계약 만료 1월 전까지 임차인에게 계약해지나 조건 변경 등을 통보하지 않으면 ‘묵시적 갱신’이 적용돼 기존 임대차와 동일 조건으로 계약이 연장됩니다. 계약 만료 보름을 앞두고 임대인이 보증금 인상을 요구했기에 이미 묵시적 갱신이 이뤄진 경우라 보증금을 올려줄 필요가 없죠.

그러나 임차인도 마찬가지로 계약 만료 1개월까지 의사 통지를 하지 않았다면 계약 만료 시점에 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 단, 묵시적 갱신의 경우 계약이 연장된 후 임차인은 언제든지 계약 해지의 통지를 할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 계약이 해지, 보증금 반환 청구를 할 수 있습니다.
 
보증금 못받고 다른 지역으로 전입 신고

Q) 세입자가 구해지면 집주인이 전세금을 돌려주기로 했지만 벌써 3개월째 돌려받지 못하고 있습니다. 남편의 직장 발령으로 이미 다른 지역으로 이사 나와 전입 신고까지 마친 상태입니다. 걱정이 앞서 다시 예전 집으로 전입 신고를 할까 생각도 해봤지만 방법을 모르겠습니다.
 
A) 일단, 세대원 전부가 퇴거한 상태라면 기존에 가지고 있던 대항력이 상실됩니다. 집주인을 상대로 임대차보증금반환소송을 제기, 판결받은 후 경매 신청으로 돈을 받아야 할 것으로 보입니다.
[출처] MYPOINT - http://sence.wo.tc/bbs/board.php?bo_table=B47&wr_id=2